最近在几个老友群里，翻到一条被顶上来的聊天记录：有人甩出张截图，说是某位常年蹲守国贸咖啡馆、朋友圈发房评比发娃照还勤的大V，年初在闭门分享会上随口提了句——“北京楼市真正启动的拐点，大概率落在2026年，之后三年，核心区域优质房产均价上浮30%不是梦”。底下清一色“？”“真能涨这么多？”“我朝阳东坝那套62平老塔楼……还卖不卖得动？”
这话听着吓人，但细想真不是拍脑袋。2024年北京二手房月均挂牌量已悄悄回到12万套以上，中介门店里带看量比去年底涨了四成，连西三旗片区那些挂了两年没人问的90年代砖混老楼，最近两个月突然冒出三组客户连看三回。流动性确实回来了，可这水，不是平着漫过来的。它像夏天傍晚的雷阵雨，东边积水没过脚踝，西边地皮还干着裂口子。
你手里的房，要是门牌号带“门头沟”“房山长阳”“顺义高丽营”这类字眼，楼龄超25年、没电梯、物业连公众号都停更三年了——真别等“再涨一波”，下个月挂牌价降5%，中介可能都愿意多推两把。上周我就亲眼见一个海淀家长，咬牙把石景山古城的学区老破小挂出去，挂价比去年低6%，一周就签了。买家压根不砍价，只问一句：“能赶上年前过户吗？孩子明年上小学。”
反过来，如果你房本落在金融街、万柳、北三环中路、亦庄核心区——别总盯着K线图刷屏。有朋友去年七月把朝阳公园边一套89平次新两居收着，今年三月才挂，挂价比去年涨了8%，还带看十来组，最后成交价比挂牌高2%。好房子不愁卖，愁的是你提前慌神，把十年资产当三天短线炒。
月供这事，说白了就是每月工资条后头那行小字。别信“月供别超收入50%”这种万能公式。我表姐去年买酒仙桥，月供1.6万，她俩月入3.2万，表面看刚踩线，结果孩子一确诊过敏性鼻炎，每月药费加理疗又多掏3800，那会儿她看见银行扣款短信都手抖。刚需买房，第一反应不该是“它涨不涨”，而是“我工资卡余额，扛不扛得住三年不涨薪，还生场病？”
对吧？
你家小区保安最近是不是又换人了？物业费涨没涨？地铁16号线北延段到底批没批？这些事没答案之前，数据再漂亮，也别当真。
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